بازار اجاره بها و نابسامانی عجیب
آرمان ملی نوشت: بازار مسکن به اوج تنش‌های خود رسیده به گونه‌ای‌که هم اکنون در معاملات این حوزه قیمت‌ها به‌طور روزانه و بر مبنای تغییرات نرخ ارز تعیین میشود در این بین تنش‌ها در بازار اجاره بها نیز با روندی مشابه در حال تغییر بوده به گونه‌ای‌که در حال حاضر در جنوبی‌ترین محله‌های شهر تهران امکان رهن با کمتر از ۳۵۰ میلیون تومان وجود ندارد و سودجویی برخی مالکان و به‌همراه یکه تازی بنگاه‌ها مزیدی بر علت شده تا حرکت مستاجران به سمت شهرهای حاشیه‌ای با شدت بیشتری همراه شود. حال با افزایش تنش‌ها دولت بازهم با تعیین بسته‌ای جدید خروج اجاره از بحران که به گفته وزیر راه و شهرسازی به رئیس‌جمهور تقدیم شده سعی دارد تا حرکتی اساسی به جای مسکن‌های موقتی انجام دهد، موضوعی که به اعتقاد کارشناسان اساسا آنچه در طول سالیان اخیر به ویژه شرایط کنونی به التهابات بازار مسکن دامن زده همین تصمیماتی است که خود التهاب ساز بوده است، به گفته کارشناسان در شرایطی که قیمت کالاهای اساسی تغییر کرده و در یک ماه گذشته میانگین رشد قیمت ۵۰ درصدی در اکثر کالاها رقم خورده طبیعی است که بازار اجاره نیز به تبعیت از این قیمت‌ها افزایش یابد و در این بین مالکانی هم هستند که به‌طور آزادانه با حمایت بنگاه‌ها به یکه تازی بپردازند به اعتقاد تحلیلگران تنها راه کنترل بازار اجاره افزایش عرضه و کنترل نرخ تورم است این در حالیست که تجربه نشان داده دخالت‌های دستوری همچون تعیین سقف ۲۵ درصدی برای افزایش قیمت‌ها خود به عاملی برای افزایش شده است و در صورتی‌که متولیان این حوزه به جای راهکارهای اصولی به فکر خلق تصمیمات تکراری در بازار هستن باید در انتظار شکل گیری پیشامدهای در این بخش باشیم.
وعده‌های محقق نشده و بسته جدید دیگر
وزیر راه و شهرسازی اخیرا در صفحه شخصی خود در توییتر نوشته: «تیغ تیز اجارهبها بر روی گردن قشر آسیب‌پذیر است و برداشتن آن نیازمند حرکتی جهادی، بزرگ و اقدامی فرا وزارتخانه‌ای است.» به گفته رستم قاسمی «بسته جدید خروج از این بحران با همکاری صاحب نظران به رئیس‌جمهور تقدیم کردیم که انشاا… با تایید سران قوا حرکتی اساسی به جای مسکن‌های زودگذر است.» در این رابطه بررسی‌ها نشان می‌دهد اواخر مردادماه سال گذشته رستم قاسمی به‌عنوان وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی اولین اقدام خود در بخش مسکن را ساماندهی بازار اجاره اعلام کرده و گفته بود: مسکن دغدغه دولت سیزدهم است. او اولین گام در حوزه مسکن برداشتن تیغ تیز بی‌سروسامانی اجاره از گلوی نحیف اقشار آسیب پذیر عنوان کرده و تاکید داشت: وضع موجود باعث شده مسکن که باید جایگاه سُکنی و آسایش باشد به بزرگ‌ترین دغدغه و گرفتاری مردم تبدیل شده است. وزیر راه و شهرسازی اردیبهشت ماه امسال نیز در حمایت از اجاره‌نشین‌ها گفته بود: یکی از موضوعات بسیار مهم افزایش اجارهبها مسکن است. آنچه مشخص شده حداکثر افزایش نرخ اجاره مسکن در تهران ۲۵ درصد است. قاسمی دلیل تعیین سقف ۲۵ درصدی را کار کارشناسی ستاد تنظیم بازار اعلام کرده بود. به گفته وزیر راه و شهرسازی در گذشته هم این میزان تغییر قیمت نیز وجود داشته است اما امسال با توجه به افزایش تورم، ستاد تنظیم بازار با رقم ۲۵ درصد موافقت کرد و قابل افزایش نیست. وی افزود: بنابراین هر بنگاه املاکی این را انجام دهد- بالاتر از سقف تعیین شده- تخلف محسوب میشود و جزو مصوبات تنظیم بازار است که با آن برخورد میشود. وزیر راه و شهرسازی یادآور شد: بر اساس کد رهگیری کاملا مشخص است و می‌توانیم تشخیص بدهیم که اجاره‌بهای مسکن در یک واحد چه میزانی بوده و امسال چه میزانی افزایش می‌یابد. قاسمی در واکنش به توافق پشت‌پرده موجر و مستأجر گفت: این یک تخلف بزرگ محسوب میشود، گزارش‌ها پنهان نمی‌ماند و گزارش داده شود برخورد جدی صورت می‌گیرد و کسانی‌که با این شیوه عمل کنند حتما پشیمان میشوند
افزایش اجاره تا سقف ۲۵ درصد، عامل افزایش قیمت‌ها
اما برخلاف اظهارات وزیر راه و شهرسازی و در حالیکه این عضو کابینه تاکید کرده با بنگاه‌هایی که قراردادهای خود را بیش از این میزان منعقد کنند برخورد میشود اما بررسی‌ها از معاملات اجاره بها در سطح شهر از موضوع دیگری حکایت داشته و اکثر مالکان و بنگاه‌های املاک برای فرار از زیر بار مالیات به سمت قراردادهای غیر رسمی و فاقد کد رهگیری روی آورده‌اند و در این بین مستاجران درمانده از همه جا چاره‌ای جز تن دادن به خواسته‌های غیر قانونی سلاطین واقعی شهر ندارند. در این رابطه عبدا… اوتادی عضو اتحادیه مشاوران املاک درباره افزایش جهشی قیمت اجاره بها و در پاسخ به این سوال که اساسا مبنا و پایه افزایش نرخ اجارهبها در فصل پیک نقل و انتقالات مستاجران چیست؟ میگوید: در مورد افزایش اجاره بهای مسکن، دولت باید پاسخگو باشد که بر چه منطقی سقف افزایش اجارهبها در کلانشهرها را ۲۵ درصد اعلام کرده، چراکه همین اجازه افزایش اجاره تا سقف ۲۵ درصد، عامل افزایش قیمت‌ها شده است. وی ادامه داد: باید به این موضوع توجه شود که علاوه بر این اجازه رسمی دولت برای افزایش ۲۵ درصدی اجاره بها، مالکان نرخ تورم عمومی را هم در نظر می‌گیرند. تنها در سه سال گذشته میزان افزایش اجارهبها به ۳۰۰ درصد رسیده و بخش عمده‌ای از این عدد متوجه همین چند ماه اخیر برمی‌گردد و می‌توان گفت که میزان اجارهبها در چند ماه گذشته به‌طور وحشتناکی افزایش یافته است. عضو اتحادیه مشاوران املاک استان تهران تاکید کرد: به‌طور مستمر در مشاوران املاک شاهد این هستیم که مستاجران برای تامین رهن و اجاره ماشین و دارایی‌های خود را به فروش می‌رسانند. اما سوال این است که در این شرایط تورمی مستاجران تا کجا می‌توانند دارایی‌هایی مانند ماشین خود را بفروشند که بتوانند پول رهن را تامین کنند و با توجه به ادامه کاهش توان خرید و درآمدها در سال‌های آینده برای تامین هزینه رهن و اجاره چه اقدامی می‌توانند انجام دهند؟ این در حالی است که هر سال به ارزش دارایی مالکان و افرادی که از اجاره کسب درآمد دارند، بیشتر میشود بدون آنکه هیچ فعالیت اقتصادی در کشور انجام داده باشند. وی با بیان اینکه میزان افزایش اجاره بسیار بالاتر از آن نرخ ۲۵ درصدی اعلام شده از سوی دولت است، افزود: در شرایطی قرار گرفته‌ایم که در منطقه‌ای مانند پیروزی واحد دو خوابه با قیمت ۵۰۰ میلیون رهن و ۴ میلیون تومان اجاره پیشنهاد میشود شاهد فشار به مستاجران هستیم و مالکان هم با در نظر گرفتن انتظار تورمی به نحو کاملا دلخواه قیمت‌های اجاره را تعیین میکنند. عضو اتحادیه مشاوران املاک استان تهران گفت: هر سال شاهد این هستیم که محل سکونت مستاجران یک یا چند منطقه نزول پیدا میکند و این به معنای سرخوردگی در جامعه و تفاوت و تضاد فرهنگی در یک منطقه مسکونی است و همین باعث تنش و التهاب میشود. اوتادی افزود: در حال حاضر بیشترین تقاضا برای اجاره به سمت بومهن، رودهن، اسلامشهر و کرج رفته است و تقاضا برای اجاره در مناطق شمال شهر تهران به صورت عینی و ملموس کاهش پیدا کرده است و شاهد کوچ مستاجران به سمت حاشیه تهران هستیم. وی گفت: امروز مستاجرانی که برای رهن و اجاره به مشاوران املاک مراجعه میکنند به صراحت می‌گویند برای اینکه بتوانند از عهده پرداخت اجاره بربیایند سه شغله شده‌اند و این به معنای تشدید فشار بر این قشر است. عضو اتحادیه مشاوران املاک استان تهران گفت: امروز قیمت مسکن مهر حاشیه تهران که در همان اواخر دهه ۸۰ چیزی کمتر از ۲۰ میلیون تومان بود به ۳. ۵ میلیارد تومان رسیده است و وضعیت بازار مسکن را در همین نمونه کوچک مشاهده کرد. اوتادی تاکید کرد: دولت زمانی می‌تواند مشاوران املاک را عامل گرانی در بازار مسکن بداند که مشارکتی از مشاوران املاک در سیاست‌‌گذاری‌ها ببینیم. دولت می‌تواند این سیاست را به اجرا برساند که برای تعیین قیمت هر ملکی برای اجاره ۵ مشاوره املاک آن را تایید و امضا کنند و با امضای تایید مشاوران املاک واحدها قیمت‌گذاری شوند در این شرایط است که مشاوران املاک را می‌توانند برای افزایش قیمت‌ها مورد بازخواست قرار دهند. وی گفت: معتقدم اگر این رویه ادامه پیدا کند، در بازار اجاره مسکن شاهد فاجعه خواهیم بود.
انتهای پیام
مهندس مهدی ظفریاری میگوید تحلیل آینده بازارمسکن و اجاره در ایران
امروز بزرگ ترین مشکل اقتصاد ایران هجوم سرمایه سرگردان اتباع خارجی و( سلطه اقتصادی ) است.(در در تمام دنیا جذب سرمایه خارجی بسیار خوب است ولی باید کنترل شده باشد ودر بخش های اساسی و زیر ساخت تولیدی باشد مثل بحث تولید مسکن و پیشرفت و ارتقاء اقتصاد کشور سرمایه گذاری شود نه بحث دلالی و مصرفی و..) امروزه از مسکن، خانه، مغازه، تا کار ، مواد غذایی ، آموزش ، و سایر خدمات مثل پزشکی وتفریحی و … که همین الان هم بسیاری از مصالح ساختمانی سیمان و اهن و..ویا مواد غذایی به کشورهای دیگر ارسال میشود با توجه به اختلاف قیمت یعنی قیمت میوه و مصالح ایرانی ده برابر کمتر است و یا بسیاری از کشور اطراف برای خدمات پزشکی و مهندسی وحتی تحصیل کشور ایران را انتخاب میکنند، که چون هزینه ده ها برابر کمتر است (همه چیز از خانه و کالاها و اجناس ایران ارزان شده است ولی برای اتباع خارجی سایر کشور ها که اینها میخرند و می برند و یا افرادی که ایرانی هستند و تخصص و کار خاصی دارند در آمدشان به دلار است یعنی بنده در خارج کار میکنم و خانواده در ایران زندگی میکنند )وولی طرف دیگر داستان اقامت و زندگی و سرمایه گذاری در کشور ایران است که با ورود و دلارهای و سایر واحد های پول که که طی چندین سال گذشته چند ده برابر رشد کرد و ریال که کاهش پیدا کرده، پس توان مالی ریال و سرمایه مالی( به غیر از طلا و دلارو جواهرات و اجناس قیمتی) مردم ایران نسبت به سایر کشور ها کاهش پیدا کرده و همه زیان کرده اند از ثروتمند و… ولی در عوض توان مالی اتباع سایر کشور ها برای خرید در ایران چند ده برابر شده است( یعنی در واقعیت خانه و خودرو و مواد غذایی و سایر اجناس در ایران برای خارجی در ایران ارزان تر هم شده است طی این سالها با توجه به واحد پول و دستمزده و سرمایه های کشور های دیگر) و این شده که قیمت املاک هرسال درایران چند برابر میشود، یکی از دلایل اصلی کاهش ارزش ریال است که مثل یخ است که باعث شده اختلاف ارزش قیمت یک خانه در کشورهای همسایه با کشور ایران بین ۱۸ تا ۲۷ برابر و بیشتر باشد که در نهایت این شده که مردم کشورهای همسایه یک شبه راه صد سال را طی کنند و برای خود پادشاهی میکنند و یک شب از قشر متوسط به قشر ثروتمند تبدیل شوند،( اگر ما هم همچنین فرصتی داشتم این کار را میکردم) یعنی مهاجران و اتباع خارجی سایر کشورها خانه خود را میفروشد و با سرمایه دلار، طلا و جواهرات قیمتی و.. به ایران میایند و اول از همه برای درخواست اقامت میدهند حالا اگر ۷ مد هم که بشود و بعد ۱۰ خانه خوب ۲و۳ تا مغازه در بهتر جا و ۲ تا ماشین یک و یک کار راحت ، خوب اگر حوصله داشته باشد راه می اندازد( بعضی هاشون هم وارد بازاهاهی دلالی مسکن خودرو مواد غذایی و.. میشوند و تا اخر عمر خود ثروتمند زندگی میکند، جالب اینکه اگر فرزند داشته باشد میزارند درس بخونند و مدرک بگیرند و بعد انها میفرسد بروند در سوئد و کانادا و کشور هاری اروپایی کار و زندگی کنند ، در نهایت تمام موارد فوق باعث شده شهرهای بزرگ و مهاجر پذیر ایران از جمله مشهد و تهران و… این رشد و جهش قیمتی چند برابرمسکن و اجاره اتفاق بیوفتد (وقتی تقاضا زیاد است هر کالای، خانه ، به دست کسی میرسد که بیشترین پول می دهد یعنی وقتی یک ملک با چند ده برابر قیمت به اتباع خارجی در ایران به اجاره و یا بدتر به صورت غیر قانونی با قولنامه و… به فروش میرسد نتیجه این است که اخرین قیمت معیار تمام بازار میشود و همه مردم با این قیمت باید هماهنگ شوند جالب اینکه هم به دنبال چنین مشتری های برای املاک خود هستند !!! ولی این کار درآیند نزدیک باعث بدبختی و گرفتاری فرزندان همین افراد به دلیل گرانی میشود)، مثلا اجاره امسال درمنطقه پایین شهر این رشد قیمتی دو برابر ۱۰۰ درصد و بیشتر و در منطقه مرفه نشین وبالای شهر از ۱۰۰ تا ۳۰۰ و بشتر چون همیشه ارزش افزوده و سود سرمایه گذاری در منطقه بالی شهر چند برابر است در نتیجه تقاضا خرید و ساخت سازه و سرمایه گذاری بیشتر است.
انچه نظر بنده میباشد ، از اتفاقات امروز بازار مسکن ۱۴۰۱ برای آینده مسکن مشهد پیش بینی کرد، اینکه وضعیت بازار با همین جهش قیمتی ۲و ۳ برابر هرسال افزایش دارد حتی اجاره و…، مگر اینکه قانون و برخوردی و تصمیمی جهت خرید املاک توسط مهاجران سایرکشور شود که دو اتفاق ممکن است بییفتد.
1- اینکه طبق قانون قبلی کشور خرید ،فروش ممنوع بوده ولی ضمانت اجرایی و برخورد های شدیدتر و بیشتر شود که در نهایت باعث فرار سرمایه خارجی و دلارها و سایر ارزهای خارجی و کاهش قیمت و افت یک باره بازار مسکن وخودر،سایر و. … میشود ( یعنی قیمت مسکن ثابت و حتی بسیار ارزان میشود) احتمال اتفاق این مورد ۳۰ درصد است.
2- ولی ۷۰ درصد ممکن است قانونی جدید تصویب شود جهت راحتی و قانونی شدن خرید املاک در ایران برای افراد خارجی و تشویق به خرید و سرمایه گذاری در بحث تولید و ارتقاء ساخت مسکن که با این کار ایران درهای اقتصاد املاک و مسکن رو برای کشورهای دیگر باز میکند و باعث ورود هجم وسیعی دلارها و سایر ارزها به کشور میشود ،( که خود عامل جهش قیمت مسکن است و اجاره است)درنهایت در بازده کوتاه مدت قیمت املاک به یک باره تا نصف اختلاف قیمت نصف ۱۸ و نصف ۲۷ برابر افزایش پیدا میکند و در بلند مدت قیمت املاک و مسکن به همون قیمت جهانی و در سایرکشورها میرسد، ولی این وسط بسیار مردم و خانواده ایرانی متحمل فشار اقتصادی زیادی میشود، یعنی گرانی و جهش قیمت مسکن واجاره طی این سالها اتفاق میوفتد و…( هر کس خانه و مسکن خودش بفرشد محال است که بتواند مثل همون با همون قیمت بخرد و تنها مالکان که واملاک که مجبور به فروش هستند به فروش میرسد و.. همین الان همه بسیاری از سرمایه گذاران بزرگ شهر در مشهد اتباع میباشند ) در انتهای بعد این اتفاقات بازار مسکن ایران متعادل میشود ولی این نکته مهم که دست مزدها هم در این دوران که فشار اقتصادی زیادی رو مردم متحمل میشوند و از ریال به دستمزد ها جهانی حالا دلار و سایر ارزها تبدیل میشود.
در نهایت امید از راهکار استفاده شود و مطالب مفید باشد